10 powodów odmowy kredytu hipotecznego

Data publikacji 31.01.2019   Autor Jakub Łuszczyk

Jakie są najczęstsze powody odmowy przyznania kredytu hipotecznego? Dlaczego bank pomimo tego, że wcześniej potwierdził zdolność kredytową odmówi udzielenia kredytu? W jakich przypadkach bank może zmienić lub zaproponować inne warunki kredytu?

Oczekiwanie na decyzję kredytową to chyba jeden z najbardziej stresujących okresów w trakcie zakupu nieruchomości. Największą bolączką osób, które ubiegają się o kredyt hipoteczny jest strach przed odmową udzielenia kredytu. Na szczęście wielu błędów można uniknąć, jeśli tylko wcześniej odpowiednio się przygotujemy.

Z mojego doświadczenia zebrałem najczęściej pojawiające się powody odmowy lub zmiany warunków kredytu. Dotyczą one czynników, na które jako kredytobiorcy mamy wpływ oraz tych, na które niestety wpływu nie mamy.

Oto one:

1. Zbyt niska wartość nieruchomości

Pewnie zadajesz sobie pytanie jak to możliwe, że bank uzna, iż wartość nieruchomości, którą kupujesz za zbyt niską? Niestety to możliwe. Jeśli śledzisz ceny nieruchomości to można śmiało powiedzieć, że obecnie ceny są najwyższe od wielu lat, a nawet są już powyżej tych z boom’u w latach 2007-2008.

Bank oceniając wniosek kredytowy analizuje czy nieruchomość, którą zamierzasz nabyć odzwierciedla wartość rynkową. W tym celu wykonywana jest wycena nieruchomości (operat szacunkowy). Niektóre banki dokonują takiego oszacowania we własnym zakresie, inne zlecają to rzeczoznawcy współpracującemu z bankiem. Niektóre banki akceptują również wycenę dostarczoną przez wnioskodawcę, ważne tylko, aby taka osoba posiadała odpowiednie uprawnienia i była na liście rzeczoznawców akceptowanych przez bank.

Weźmy taki przykład:

Kupujesz mieszkanie od dewelopera za 500.000 zł, dodatkowo szacujesz 70.000 pln na wykończenie, więc koszt całej inwestycji wyniesie 570.000 zł. A bank wycenia, że Twoja nieruchomość będzie warta 530.000 zł.

Dlaczego? Bo do wyceny nieruchomości brane są pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości z lat ubiegłych i jeśli okaże się w Twojej okolicy nie było takich cen, bank przyjmie wartość nieruchomości na podstawie średnich cen, a nie Twojej faktycznej inwestycji.

Co to oznacza? Jeśli wnioskujesz o kredyt z wkładem własnym 10% albo 20%, bank będzie wymagał tego wkładu od wartości z wyceny (czyli 530.000 zł) więc Twój wkład własny będzie musiał być większy (będziesz musiał pokryć różnice między 570.000 zł a 530.000 zł).

2. Raport BIK

Biuro Informacji Kredytowej to instytucja, która monitoruje spłacane przez nas kredyty. Na ich podstawie powstaje tzw. ocena punktowa (ang. scoring). Wartość oceny może wynieść od 0 do 100 punktów. Im lepsza jest Twoja historia kredytowa tym ocena będzie wyższa, a więc większe szanse na pozytywną ocenę przez bank.

Osoby, które nigdy nie zaciągały kredytu takiej oceny nie będą posiadały.

Może się również zdarzyć, że mieliśmy kiedyś opóźnienia w spłacie, jednak jeżeli przekraczały one 30 dni i powtarzały się często możemy mieć problem z uzyskaniem kredytu ze względu na negatywną historię kredytową. Ponadto na dzień składania wniosku nie powinniśmy mieć żadnych zaległości w spłacanych zobowiązaniach.

Raport BIK można sprawdzić po rejestracji na stronie https://www.bik.pl/klienci-indywidualni/raport-bik, oraz za pośrednictwem serwisów internetowych niektórych banków.

Warto dodać również, że BIK przetwarza informacje o spłaconych przez nas kredytach w ostatnich 5 latach. Więc jeśli problemy ze spłatą występowały więcej niż 5 lat temu, nie powinno to mieć negatywnego wpływy na obecną ocenę punktową.

3. Scoring kredytowy

Dlaczego singiel w wieku 25 lat ma mniejsze szanse na kredyt niż małżeństwo w wieku 30 lat, pomimo posiadania takiej zdolności kredytowej i wkładu własnego?

Przez scoring kredytowy. Banki do pełnej oceny zdolności kredytowej posługują się ocena punktową (ang. scoring) ze względu na poszczególne cechy takie jak: wiek, miejsce zamieszkania/zatrudnienia, wykształcenie, profil zatrudnienia, okres zatrudnienia, sektor zatrudnienia, posiadany majątek, sytuacja rodzinna oraz inne.

Na ich podstawie powstaje scoring, który może decydować o tym czy otrzymamy kredyt czy nie. Taki system ma wspierać banki w szybszym i bardziej obiektywnym podejmowaniu decyzji kredytowej. Nie wiemy jednak jakie są wagi poszczególnych cech i co może decydować o tym czy otrzymamy kredyt.

4. Dochód z umowy o dzieło lub zlecenie

Zarabianie w formie umowy o dzieło lub zlecenie nie oznacza, że nie można otrzymać kredytu hipotecznego, jednak należy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów.

Przede wszystkim taki dochód musi być stały, to znaczy, że musi uzyskiwany od minimum 6 lub 12 miesięcy i przerwy nie mogą być większe niż 2-3 miesiące.

Ponadto ważne jest, aby zbierać wszystkie posiadane umowy wraz z rachunkami, oraz najlepiej posiadać potwierdzenie wpływu za wykonaną umowę na konto. Istotnym elementem jest również wysokość kosztów uzyskania przychodu, tj. 20% lub 50%.

Osoby, którym przysługują koszty uzyskania przychodu 50% (np. twórcy, którzy przekazują prawa autorskie do dzieła) pomimo, że faktyczne zarobki są wyższe, w niektórych bankach ich zdolność kredytowa będzie wyliczona wg tych kosztów, a więc będą mieli znaczenie mniejszą zdolność niż w bankach, które wezmą pod uwagę faktyczne zarobki z tych umów.

5. Brak zdolności kredytowej

To jeden z najczęstszych powodów odmowy udzielenia kredytu hipotecznego. Obliczając zdolność kredytową należy pamiętać, że bank uwzględnia tylko udokumentowane dochody. Każdy bank inaczej oblicza zdolność kredytową oraz może inaczej podchodzić do uwzględniania w dochodach np. premii lub prowizji, jeśli one stanowią element wynagrodzenia. W zależności od banku takie dochody będą w całości lub części uwzględnione w dochodach, w niektórych przypadkach dodatkowe dochody mogą w ogóle nie być brane pod uwagę.

Wpływ na zdolność kredytową będą miały również takie czynniki jak posiadane zobowiązania (inne kredyty, limity w rachunku lub karty kredytowe). Czasami zdarza się, że zapominamy podać bankowi informacje o karcie kredytowej, bo jej nie używamy. Bank jednak policzy nam ją jako zobowiązanie, bo w każdej chwili możemy z dostępnego limitu skorzystać.

Według Rekomendacji T wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego banki powinny wyliczać zdolność kredytową w taki sposób, że posiadane raty nie powinny przekraczać 50% lub 65% dochodu „na rękę” (w tym drugim przypadku dochód musi być wyższy od średniej krajowej.

Moim zdaniem jednak posiadanie kredytów, które obciążają połowę lub więcej dochodów jest mało rozsądne i może stanowić zagrożenie w razie utraty płynności finansowej. Moim zdaniem maksymalny poziom spłacanych rat nie powinien przekraczać 30% dochodów, ponadto takie podejście gwarantuje nam, że będziemy mieć zdolność kredytową w każdym banku.

6. Mało znany deweloper

Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie od dewelopera warto sprawdzić jego wiarygodność w bankach. Jeśli deweloper widnieje w bazach Biur Informacji Gospodarczej lub innych, może znaleźć się na liście nieakceptowanych przez bank deweloperów i wówczas bank odmówi udzielenia kredytu na taką inwestycję.

Ustawa deweloperska z kwietnia 2012 roku ma zabezpieczać interesy nabywców i chronić nasze pieniądze przed upadłością dewelopera, dlatego obecnie umowy z deweloperem zawierane są w formie aktu notarialnego, a środki klientów przelewane na rachunek powierniczy.

7 . Niestabilny dochód w działalności gospodarczej

Osoby prowadzące działalność gospodarczą muszą przede wszystkim pamiętać, że do zdolności kredytowej bank przyjmuje dochód (przychód minus koszty) pomniejszony o należy podatek, czyli zysk netto.

Zazwyczaj banki przyjmują dochód z ostatnich 12 miesięcy, w niektórych przypadkach analizują dłuższy okres, np. ostatnie 2 lata. Przedsiębiorcy najczęściej rozliczają się w formie książki przychodów i rozchodów. Aby zweryfikować dochód bank sprawdza podsumowanie dochodów za ostanie 12 miesięcy i określa stabilność dochodu.

Problem z uzyskaniem kredytu mogą mieć osoby, które wykazują przez kilka miesięcy z rzędu stratę, a w pojedynczych miesiącach duży zysk.

Problem mogą mieć również osoby, które w poprzednim latach wykazały stratę z działalności gospodarczej i rozliczają ją w kolejnych okresach, pomimo tego, że obecnie działalność wykazuje zysk.

8. Niewiarygodny pracodawca

Zdarzyła mi się sytuacja, w której bank odmówił udzielenia kredytu ze względu na ryzyko pracodawcy, pomimo, że klient był zatrudniony na umowę o pracę i otrzymywał wynagrodzenie na konto. 

Wiarygodność pracodawcy ma więc znaczenie dla banku i ocenie podlegają m.in. okres działania firmy, branża (np. budownictwo zaliczane jest do branż ryzykownych), czy dochód pracownika jest adekwatny do stanowiska. Ponadto pracodawcy są sprawdzani w bazach Krajowego Rejestru Długów oraz Rejestru Dłużników BIG.

9. Mieszkanie spółdzielcze bez księgi wieczystej

To często pojawiające się pytanie: Czy można wziąć kredyt na mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej?  Tak oraz nie.

Tak można zaciągnąć kredyt na mieszkanie spółdzielcze, jeśli spółdzielnia wystawi odpowiednie zaświadczenie, na którym będzie napisane, że nie ma przeciwskazań do założenia księgi wieczystej dla lokalu. Wówczas możemy ubiegać się o kredyt na takie mieszkanie, a wniosek o założenie księgi wieczystej złoży notariusz w akcie przeniesiania własności.

Można rownież taki wniosek złożyć do sądu wcześniej, jednak wtedy będziemy musieli czekać z kupnem do momentu otrzymania zawiadomienia z sądu, że księga wieczysta została założona.

Nie będzie możliwości udzielenia kredytu na mieszkanie spółdzielcze, jeśli grunt, na którym znajduje się budynek ma nieurgulowany stan prawny.

Obecnie brak uregulowanego stanu prawnego gruntu nieuniemożliwi założenie księgi wieczystej, a w konsekwencji nie będziemy mogli zaciągnąć kredytu na takie mieszknie.

10. Służebność osobista na nieruchomości

Służebność osobista to rozwiązanie prawne, które określa możliwość dożywotniego zamieszkania lub korzystania z nieruchomości wskazanej osobie lub rodzinie.

Często takie rozwiązanie stosowane jest, gdy rodzice lub dziadkowie za życia przepisują nieruchomość, której są właścicielami, na swoje dzieci lub wnuki. Zastrzegają sobie wówczas możliwość dożywotniego korzystania z nieruchomości w formie służebności.

Taki wpis o ujawniany jest w dziale III księgi wieczystej. Jeśli osoba, która jest właścicielem nieruchomości chciałaby by ja sprzedać, kupujący nie będzie mógł uzyskać kredytu hipotecznego z wpisaną służebnością, więc wtedy jedynym rozwiązaniem jest zrzeczenie się służebności.

Oczywiście można nabyć taką nieruchmość za gotówkę, natomiast jeśli pozostanie służebność, obniży ona znaczenie jej  wartość.

na co jeszcze zwrócić uwagę?

Każda transakcja zakupu nieruchomości jest inna, więc pewnie powyższe powody nie wyczerpują tematu w 100%. Warto jednak zanim przystąpimy do transakacji sprawdzić jakie mogą być zagrożenia, aby uniknąć rozczarowania i niepotrzebnego stresu, a przede wszytskim straty pieniędzy.

Pamiętaj, że każdy bank ma inną politykę kredytową i nawet jeśli jeden odrzuci Twój wniosek, drugi może rozpatrzyć go pozytywnie. 

Jeśli planujesz zakup nieruchomości i chciałbyś skorzystać z mojej pomocy serdecznie zapraszam do kontaktu. Jako niezależny ekspert współpracuję z 16 bankami i odpowiem na wszystkie pytania oraz chętnie podzielę się moją wiedzą jak uniknąć pułapek w uzyskaniu najlepszego kredytu.

Jakub Łuszczyk