Jaka zdolność kredytowa przy zarobkach 5.000, 10.000 oraz 15.000 pln?

Data publikacji 04.01.2022  Autor Jakub Łuszczyk

Kolejne podwyżki stóp procentowych, rosnące raty kredytów, wyższe wydatki gospodarstw domowych spowodowane inflacją - to nie tylko mniej pieniędzy na koncie, ale też mniejsza zdolność kredytowa. Oznacza to, że dzisiaj przy takich samych zarobkach możemy otrzymać mniejszy kredyt hipoteczny niż jeszcze kilka miesięcy temu. W grudniu 2021 zrobiłem dokładny wywiad w bankach jaki maksymalny kredyt może otrzymać rodzina z jednym dzieckiem przy zarobkach netto 5.000, 10.000 oraz 15.000 pln.

Zapraszam do lektury.

Rekordowy rok 2021

Za nami rekordowy rok 2021, rekordowy pod względem ilości oraz wysokości udzielonych kredytów hipotecznych, oraz rekordowy pod względem ilości mieszkań i domów oddanych do użytkowania. Nie ma jeszcze oficjalnych danych, ale analitycy spodziewają się, że banki w zeszłym roku udzieliły ok. 250 tyś. kredytów na łączną kwotę prawie 90 mld złotych. Z kolei powstało około 230 tyś. nowych mieszkań i domów, co jest rekordem od ponad 40 lat. 

Do takiego stanu rzeczy przyczyniły się w ostatnim czasie najniższe w historii stopy procentowe, które zachęcały do zaciągania nisko oprocentowanych kredytów, poprawa sytuacji na rynku pracy i dynamiczny wzrost wynagrodzeń oraz atrakcyjne zyski z inwestowania na rynku nieruchomości w stosunku do lokat bankowych.

Według danych w Polsce wciąż w budowie pozostaje ponad 800 tyś. mieszkań i domów i z pewnością znaczna część z nich będzie finansowana za pomocą kredytu hipotecznego. Dla wielu osób to właśnie świadomość jaką posiadają zdolność kredytową jest czynnikiem, który decyduje czy będzie ich stać na kupno lub budowę wymarzonej nieruchomości.

Gdzie sprawdzić zdolność kredytową?

Każdy bank inaczej liczy naszą zdolność kredytową. Potencjalni kredytobiorcy mogą sprawdzić swoją maksymalną zdolność kredytową w internetowych kalkulatorach. Są one zazwyczaj bardzo intuicyjne i nie sprawiają problemów w obsłudze, a obliczenie za ich pomocą zdolności kredytowej trwa kilka minut. Często jednak bywają niedokładne i dane przez nie przedstawione są niepoprawne.

Najlepiej jest się udać w tej sprawie do doradcy finansowego, który posiada dostęp do specjalistycznych i szczegółowych kalkulatorów lub do oddziału banku.

Do określenia zdolności kredytowej banki stosują wiele wytycznych. Ja postaram się przybliżyć te najważniejsza, które będą w stanie pomóc Ci nawet samodzielnie określić jaką kwotę możesz pożyczyć od banku.

Rekomendacja S - co to takiego?

Rekomendacja S to dokument wydany przez Komisje Nadzoru Finansowego i skierowany do banków. Jest zbiorem dobrych praktyk w obszarze udzielania kredytów hipotecznych. 

Banki badają zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców w celu zmniejszenia ryzyka kredytowego banku.

Jej zadaniem jest usprawnienie i zwiększenie poziomu bezpieczeństwa działalności instytucji bankowych dla obu stron. Reguluje ona proces przyznawania kredytów hipotecznych i ustanawia zasady, jakich wszystkie banki powinny bezwględnie przestrzegać. 

W odniesieniu do kredytobiorcy najważniejszym założeniem Rekomendacji S jest regulacja dotycząca wyliczenia zdolności kredytowej. Zakłada ona bowiem, że zdolność kredytowa może być wyliczona dla maksymalnego okresu 25 lat spłaty zobowiązania.

Dokument nakłada na banki obowiązek stałego monitorowania poziomu ryzyka wszystkich udzielonych kredytów oraz sprawdzania, czy klient wywiązuje się z warunków umowy i przyznane mu środki są wykorzystywane zgodnie z założeniem. 

Wskaźnik DtI

Po rozwinięciu skrótu DtI otrzymamy „Debet to Income”, co w wolnym tłumaczeniu oznacza „dług do dochodu”. Rozumie się przez to współczynnik sumy wszystkich zobowiązań (włącznie z ratą potencjalnego kredytu) do bieżącej kwoty dochodu netto. 

Według Rekomendacji S wskaźnik DtI kredytobiorcy nie powinien przekraczać 40% dla dochodów mniejszych od średniej w regionie lub 50% dla pozostałych przypadków. W sytuacji, gdy dany poziom wskaźnika DtI zostanie przekroczony bank powinien zwrócić na to szczególną uwagę.

Maksymalna zdolność kredytowa nie oznacza, że na pewno możemy otrzymać kredyt w takiej wysokości.

Jak bank bada zdolność kredytową?

Art. 70 Ustawy - Prawo Bankowe stanowi, że „Zdolność kredytowa to zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z jego odsetkami w termie ustalonym w umowie” .

Banki ocenę zdolności kredytowej dzielą na dwie kategorie: formalno-prawną i merytoryczną. Formalno-prawna ocena zdolności kredytowej polega na sprawdzeniu czy wnioskodawcy mogą zawrzeć umowę kredytową pod względem formalnym np. weryfikacja tożsamości za pomocą dokumentu, sprawdzenie obywatelstwa itd. 

Podczas merytorycznej oceny zdolności kredytowej bank poddaje natomiast ocenie sytuację ekonomiczno-finansową kredytobiorcy oraz jakość zabezpieczeń prawnych kredytu.   

Podstawę do oceny ryzyka kredytowego związanego z udzieleniem kredytu stanowi tzw. analiza kredytowa.

Bank poddaje ocenie cechy, które mają istotny wpływ  na skłonność klienta do wywiązywania się z zaciągniętych zobowiązań kredytowych.

Badaniu podlegają takie cechy jak:

• wiek 
• stan cywilny
• liczba osób będąca na jego utrzymaniu
• status mieszkaniowy i majątkowy
• wykształcenie
• staż pracy
• forma zatrudnienia
• wykonywany zawód
• zajmowane stanowisko

oraz historia współpracy z bankiem i ryzyko wynikające z transakcji kredytowej. Ryzyko to wzrasta wprost proporcjonalnie do kwoty kredytu i długości okresu kredytowania, a zmniejszane jest poprzez wysokość wkłady własnego kredytobiorcy oraz proponowane zabezpieczenia. 

Pamiętaj! Dla banku ważniejsze od posiadanego przez Ciebie majątku jest to gdzie i jak pracujesz. 

Ranking zdolności kredytowej

Jak zobaczysz na poniższych przykładach różnice w wyliczaniu maksymalnej zdolności kredytowej mogą być bardzo duże. Wynika to z tego, że każdy bank ma swój wzór idealnego klienta.

Ja dokonałem analizy zdolności kredytowej dla małżeństwa/pary z jednym dzieckiem w wieku 30 lat, gdzie obie osoby dorosłe pracują i osiągają równe dochody z tytułu umowy o pracę odpowiednio w wysokości netto 5.000 zł, 10.000 zł oraz 15.000 zł.

Oto wyniki:

Przedstawione zestawienia zostały przygotowane przeze mnie z najwyższą starannością korzystając z aplikacji bankowych lub u doradców w wybranych bankach, jednak mają charakter wyłączenie informacyjny. Szczegółowe informacje na temat zdolności kredytowej można uzyskać na podstawie indywidualnej analizy i informacji przekazanych do banku.

Jeśli masz pytania lub  potrzebujesz pomocy zapraszamy do kontatku. Napisz e-mail na adres hello@jakubluszczyk.pl lub skontaktuj się ze mną pod numerem 535 060 042.

Jakub Łuszczyk