Kredyt hipoteczny krok po kroku / Kredyty hipoteczne / Jakub Łuszczyk

Data publikacji 16.11.2020 Autor Jakub Łuszczyk

Często powtarzam, że "każdy jest specjalistą w swojej dziedzinie". Dlatego kiedy jestem chory, zepsuje się samochód, chcę zaprojektować dom czy potrzebuję porady prawnej, zwracam się o pomoc do odpowiedniego specjalisty. Nie chcę uczyć się na własnych błędach i eksperymentować, bo konsekwencje mogą być zbyt bolesne. Podobnie jest w kwestii decyzji finansowych - błędy mogą okazać zbyt kosztowne.

Dla moich klientów jedną z takich decyzji jest kredyt hipoteczny. Najczęściej na początku zadają mi pytania: "Jak to wygląda po kolei, od czego zacząć?" oraz "Czy im w tym wszystkim pomogę?". Przecież najczęściej jest ich pierwszy raz, gdy będą brali kredyt hipoteczny. Mogę jedynie odpowiedzieć, że przez ponad 13 lat pomogłem uzyskać kilkaset kredytów, a w każdym miesiącu pomagam kilku lub kilkunastu osobom w takiej sytuacji.

Chętnie zatem podzielę się swoim doświadczeniem i w poniższym wpisie przedstawiam jak zazwyczaj wygląda proces uzyskiwnia kredytu hipotecznego krok po kroku.

Jeśli ta decyzja jeszcze przed Tobą zapraszam do lektury.

Krok 1. Sprawdzenie zdolności kredytowej

Czy wiesz, że każdy bank inaczej wylicza zdolność kredytową? Aby zrobić to dobrze należy przygotować dokładne dane i informcje na temat formy zatrudnienia oraz wysokości zarobków lub informacje finansowe na temat prowadzonej działalności gospodarczej.

Pamiętaj! Nie ufaj przypadkowym kalkulatorm znalezionym w internecie, mogą Cię wprowadzić w błąd.

Tutaj może pomóc doradca w banku lub pośrednik finansowy, który również ma dostęp do kalkulatorów tych używanych przez banki.

Ustalająć swoją zdolność kredytową łatwiej będzie szukać wymarzonej nieruchomości w określonych widełkach cenowych.

Pamiętaj też o wkładzie własnym - obecnie banki wymagają minimum 10% wkładu własnego, jednak dużo korzystaniejsze oferty kredytów otrzymasz, jeśli masz minium 20% wkładu własnego.

Krok 2. Wybór nieruchomości

Rynek wtórny? Rynek pierwotny? Działka budowlana czy gotowy dom? Opcji jest wiele. Znalezienie właściwej nieruchomości to zadanie, które może zająć Ci najwięcej czasu. Nie spiesz się. Warto wziąć pod uwagę jak najwięcej wariantów.

Wiedz też, że bank może udzielić kredytu nie tylko na zakup, ale również na remont lub wykończenie.

Krok 3. Przygotowanie ofert kredytu

Gdy już wybierzesz nieruchomość pora na przygotownie ofert kredytów, aby wybrać najlepszy kredyt hipoteczny. Oferty banków mogą się zmieniać, więc jeśli masz kalkulacje sprzed kilku miesięcy lub nawet tygodni należy wykonąć aktualne, bo banki dość często zmieniają oferty.

Aktualny przegląd ofert możesz znaleźć tutaj: Ranking kredytów hipotecznych listopad 2020.

Weź pod uwagę również, że oferty mogą się róźnić w zależności od rodzaju nieruchomości, źródła i wysokości Twoich zarobków, dlatego należy dokładnie omówić z doradcą parametry poszczególnych ofert i sprawdzić czy będziesz w stanie spełnić wszystkie warunki.

Krok 4. SPRAWDŹ BIK

Pewnie słyszałeś o tym, że informacje o spłacanych kredytach i pożyczkach w bankach trafiają do Biura Informacji Kredytowej. BIK zbiera i przechowuje te dane, a na ich podstawie opracowuje raport o Twojej historii kredytowej.

Widać w nim czy miałeś lub masz jakieś opóźnienia w spłacanych zobowiązaniach. Na tej podstawie powstaje tzw. scoring, czyli ocena punktowa. Im wyższa ocena punktowa tym wyższe Twoje szanse na kredyt. Wpływ na Twoją ocenę puntkową mają zobowiązania spłacane w trakcie 5 ostatnich lat.

Kilkakrotnie zdarzyło się moim klientom, że nie wiedzieli o opóźnieniach w spłacanych zobowązaniach i mieli problem z uzyskaniem kredytu.

Dlatego, aby nie być zaskoczoym możesz sprawidzić swoją historię samodzielnie na stonie: https://www.bik.pl/klienci-indywidualni/raport-bik

Krok 5. Negocjacja ceny

Lubisz negocjować? Pewnie zastanawisz się czy jak znajdziesz wymarzoną nieruchomość to czy uda Ci się wynegocjować jak najlepszą cenę? W końcu to jedna z najważnieszych życiowych decyzji.

Aby mieć szanse na skuteczne negocjajce należy się do nich solidnie przygotować. W internecie jest sporo poradników na ten temat, porozmawiaj ze znajomymi, którzy niedawno kupowali nieruchomość - im więcej się dowiesz tym lepiej dla Ciebie.

I pamiętaj celem negocjacji jest, aby obie strony były zadowolone!

Krok 6. PODPISANIE UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Umowa przedwstępna to początek transakcji. Jej celem jest ustalenie wszystkich istotnych kwestii dotyczący zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży.

W umowie przedwstępnej zawarte powinny być informacje o przedmiocie umowy, docelowej dacie sprzedaży, cenie, wysokości zadatku lub zaliczki oraz innych kwestiach ustalonych indywidualnie między stronami.

Umowa przedwstępna może być zawarta u notariusza lub w formie umowy cywilno-prawnej między stronami. Umowa ostateczna musi być zawarta u notariusza.

Krok 7. Przygotowanie dokumentów wymaganych do wniosku o kredyt

Zaczynamy kompletować dokumenty wymagane przez bank do uzyskania kredytu. Będzisz potrzebować ze swojej strony dokumenty potwierdzające rodzaj i wysokość zarobków oraz dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości.

Szczegółową listę otrzymasz od doradcy w zależności od tego, które banki wybierzesz.

Doradca pomoże Ci również uzupełnić wnioski o kredyt. Musisz podać dokładne dane na temat swoich zobowiązań oraz posiadanego majątku. Bank poprosi również o przedstawienie szczegółowych wyciagów z konta osobiostego lub firmowego.

Krok 8. Złożenie wniosków do wybranych banków

Jeśli wszystkie dokumenty są gotowe pora na przekazanie ich do banku. Twój wniosek najpierw zostanie sprawdzony czy wszystkie dokumenty są w porządku, a następnie zostaną przekazane do analityka w celu podjęcią decyzji kredytowej.

N wydanie decyzji kredytowej banki mają do 21 dni, jednak ten proces może być różny w zależności od banku - średnio na decyzję kredytową czeka się 2-3 tygodnie.

Krok 9. Uzyskanie decyzji kredytowych oraz warunków do zawarcia umowy z bankiem

Po otrzymaniu pozytywnych decyzji kredytowych możesz wybrać bank, z którym chcesz podpisać umowę.

W decyzji kredytowej zawarte będą szczegółowe informcje na temat warunków kredytu oraz ewentualne warunki do zawarcia umowy kredytowej, np. gdy kupujesz mieszkanie od dewelopera musisz najpierw podpisać umowę deweloperską (jeśli nie zrobiłeś tego wcześniej), jeśli masz działalność gospodarczą potrzebne będą zaświadczenia o niezaleganiu z ZUS i urzędu skarbowego.

Krok 10. Podpisanie umowy kredytowej

Zanim podpiszesz umowę z bankiem otrzymasz jej wzór, aby się dokładnie zapoznać co będziesz podpisywać. To czas na wyjaśnienie wszelkich wątpliwości i zadanie ewentulanych pytań.

Na podpisanie umowy umawiasz się z doradcą w banku.

Krok 11. Podpisanie umowy kupna nieruchomości u notariusza

Kolejny krok po podpisaniu umowy kredytowej to spotkanie u notariusza w celu podpisania ostatecznej umowy kupna nieruchomości (dotyczy to nieruchomości kupownych na rynku wtórnym).

Musisz również pamiętać o opłatach takich jak podatek od czynności cywilno-prawnych, taksa notarialna, podatek od ustanowienia hipoteki, wypisy aktu notarialnego. Te koszty ponosi kupujący. Ustal wcześniej czy możesz zapłacić kartą czy musisz mieć przygotowaną gotówkę na ten cel.

Krok 12. UbezpieczEnie nieruchomości

Jednym z warunków wypłaty kredytu, o których mowa w kolejnym punkcie jest ubezpieczenie nieruchomości.

Każdy bank wymaga, aby mieszkanie lub dom były ubezpieczone.

W końcu w razie szkody nie chciałbyś zostać bez nieruchomości z kredytem?

Zwróć uwagę na to, że większość banków wymaga ubezpieczenia nieruchomości od całkowitego zniszczenia.Ubezpieczenie wyposażenia, rzeczy osobistych, odpowiedzialności cywilnej (jeśli zalejesz sąsiada) czy kradzież to już ubezpieczenia dobrowolne, które możesz wykupić samodzielnie.

Krok 13. Dostarczenie do banku dokumentów do wypłaty kredytu

Wiele osób pyta w jaki sposób zostaną przekazane pieniądze z banku? Czy ma Twoje konto i Tyr robisz dalej przelew? Otóż nie. Bank przelewa pieniądze bezpośrednio do sprzedającego na numer konta wskazany w akcie notarialnym.

Ale najpierw musi sprawdzić czy Ty dopełniłeś wszystkich formalności. Dlatego w tym celu udajesz się do banku z kompletem dokumentów, które są wymienione w umowie kredytowej jako warunki do wypłaty kredytu. Na ich podstawie składasz dyspozycję uruchomienia kredytu.

Będziesz musiał również udokumentować wpłacenie najpierw wkładu własnego. Bank sprawdzi dokumenty i jeśli wszystko jest w porządku wykona przelew kwoty kredytu na konto sprzedającego. Najczęściej również w tym momencie będziesz mógł odberać klucze od mieszkania lub domu.

Krok 14. Poinformowanie banku o wpisaniu hipoteki do księgi wieczystej

I na sam koniec jeszcze jedna ważna rzecz.

Pamiętaj o dostarczeniu odpisu księgi wieczystej z wpisaną hipoteką na rzecz banku. Takie zawiadomienie otrzymasz pocztą.

Na wpis po złożeniu wniosku w sądzie wieczystoksięgowym czeka się od kilku do kilkunastu tygodni, czasami nwet pół roku. Dzięki wpisaniu hipoteki bank zwolni Cię z pobierania składki za tzw. ubezpiecznie pomostowe, które może wynosić nawet kilkaset złotych.

Jakub Łuszczyk