Data publikacji 22.02.2022  Autor Jakub Łuszczyk

WIBOR wciąż rośnie, a wraz z nim raty kredytów hipotecznych w złotych. Polacy spłacają już ponad 2,5 mln kredytów hipotecznych. Wiele osób czuje się zaniepokojonych wzrostem rat i pyta jak bardzo mogą jeszcze wzrosnąć?

Od października 2021 do lutego 2022 WIBOR 3M wzrósł o 3,27%, a to oznacza wzrost raty kredytu hipotecznego nawet o 48,5%, czyli prawie o połowę. Jeszcze we wrześniu 2021 rata kredytu na 500 tys. na 30 lat wynosiła 1.929 zł, a dzisiaj wyniesie 2.864 zł (kredyt na 30 lat ze stałą marżą 2,1% + WIBOR 3M). To wzrost o 935 zł miesięcznie, 11.220 zł rocznie.

Na rosnący WIBOR i stopy procentowe niestety nie mamy wpływu, ale w tym artykule pokażę Ci 7 sposobów jak można obniżyć ratę kredytu hipotecznego.
 

 

 

1. Negocjacja marży

Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny jeden, dwa lub kilka lat temu powinny dokładnie przeanalizować warunki swojej umowy. Jest w niej zapis o oprocentowaniu kredytu, które składa się ze zmiennej stawki referencyjnej WIBOR oraz stałej marży banku.

Jak już wiemy stawki WIBOR niestety nie możemy negocjować, ani nie mamy wpływu na jej wysokość, ale wysokość marży już tak.

Marża to nic innego jak zysk banku na kredycie, stanowi element oprocentowania, od którego zależy wysokość raty.

Im niższa marża, tym niższa rata kredytu.

Informację o wysokości marży swojego kredytu znajdziesz w swojej umowie kredytowej. Marża jest ustalana jeszcze przed zawarciem umowy i jest stała w całym okresie kredytowania (chyba, że był inny zapis), jednak to nie oznacza, że w trakcie spłacania kredytu nie można negocjować jej wysokości.

Aby ustalić, czy jest taka możliwość, najprościej sprawdzić aktualną ofertę banku dla nowych klientów. Jeśli okaże się, że gdybyś dzisiaj poszedł do banku i chciał zaciągnąć nowy kredyt na swoją nieruchomość, a bank zaproponowałby lepsze warunki niż obecne to znaczy, że masz prawo negocjować warunki swojej umowy.

Dla banku będą miały znaczenie takie informacje jak:
- aktualny rodzaj zatrudnienia oraz wysokość zarobków
- historia kredytowa
- inne zobowiązania
- aktualny wskaźnik LTV (stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości, np. kwota kapitału kredytu pozostała do spłaty  500 tys. / aktualna wartość nieruchomości 800 tys. = 62,5% LTV).

Aby przygotować wniosek o obniżenie marży do banku należy stworzyć listę argumentów i wysłać je do banku w formie oficjalnego pisma z prośbą o obniżenie marży.

Mimo to, że nie każdy taki wniosek jest rozpatrywany pozytywnie, na pewno warto spróbować.

Jeśli bank odmówi obniżenia marży, a znajdziesz lepszą ofertę kredytu w innym banku, wówczas warto rozważyć refinansowanie kredytu, o którym piszę w punkcie 4.

2. Nadpłata kapitału

Dysponujesz wolną gotówką i nie wiesz co z nią zrobić? Lokaty bankowe są obecnie dużo niżej oprocentowanie niż kredyt i trzymanie pieniędzy na koncie w banku może wydawać się mało opłacalne.

Jednym ze sposobów ulokowania oszczędności może być nadpłata kapitału kredytu. 

Wiele osób często pyta mnie czy mogą wcześniej nadpłacić kredyt i czy płacą wtedy jakąś prowizję lub odsetki? Odpowiedź brzmi: TAK i NIE.

Każdy kredyt można spłacić wcześniej i nie zawsze płacimy za to prowizję.

Jeśli nadpłacamy kredyt, spłacamy sam kapitał, a nie odsetki, które pozostały do spłaty, czyli zmniejszamy kwotę, którą pożyczyliśmy bez odsetek. Jedyną opłatą jaką możemy ponieść to prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu, np . 1%.

Przykład 1:

Do spłaty pozostało 500 tys. kredytu i chcemy nadpłacić 100 tys., wówczas zapłacimy 1 tys. prowizji, a do spłaty pozostanie do spłaty 401 tys. kredytu.

Obecnie jednak większość banków nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę kredytu lub pobiera ją tylko przez 3 pierwsze lata od podpisania umowy. Taki zapis będzie w Twojej umowie kredytowej.

Przykład 2:
Kapitał kredytu do spłaty 500 tys., okres 25 lat, oprocentowanie 5% 
Odsetki do spłaty 376.885 zł
Aktualna rata 2.922 zł

Nadpłata 100 tys.

Wysokość raty 2.338 zł 
Odsetki do spłaty 301.508 zł

Oszczędność na racie: 584 zł/miesiąc
Oszczędność na odsetkach: 75.377 zł

Warto zwrócić uwagę, że jeśli dokonamy nadpłaty kredytu okres pozostały do spłaty pozostanie ten sam, jednak rata będzie niższa.

Jeśli w efekcie nadpłaty chcemy, aby rata pozostała jak wcześniej, ale skrócić okres kredytu, wówczas musimy zgłosić się do banku, aby podpisać aneks do umowy kredytowej.

Dla powyższego przykładu nadpłata kredytu wysokości 100 tys. spowodowałaby skrócenie okresu z 25 lat do 17 lat, a koszt odsetek zmalałby do 194.581 zł, zamiast 376.885 zł.
 

3. Wydłużenie okresu spłaty

Im krótszy okres kredytu, tym mniejsza kwota odsetek. Nic dziwnego, że dla wielu osób podczas zaciągania kredytu był to jeden z głównych argumentów, aby wziąć kredyt na jak najkrótszy okres (np. 10-15 lat, zamiast 25-30 lat), żeby zapłacić jak najmniej odsetek, ale godząc się na wyższą ratę.

Jeśli obecnie wysokość raty zaczyna zagrażać płynności finansowej budżetu domowego możesz rozważyć wydłużenie okresu spłaty kredytu.

Warto pamiętać, że banki mają ograniczenie wieku, do którego możemy spłacać kredyt hipoteczny, ten przedział waha się od 67 lat do nawet 80 lat - czyli 50 latek może spłacać kredyt nawet jeszcze przez 30 lat.

Musimy być tylko świadomi, że taki zabieg pomimo zmniejszenia miesięcznej raty kredytu zwiększa koszt całkowity kredytu.
 

4. Refinansowanie kredytu

Refinansowanie kredytu to po prostu przeniesienie kredytu do innego banku, który zaproponuje nam lepsze warunki spłaty niż te, które mamy w obecnym banku. Może to być szczególnie opłacalne w sytuacji, gdy zaciągnęliśmy kredyt kilka lat temu i wówczas nie dysponowaliśmy wkładem własnym lub wkład własny był mniejszy niż 20%.

Bywa również, że banki zmieniają swoją politykę kredytową i dzisiaj kredyt dla nowych klientów jest tańszy niż w przeszłości.

Znaczenie też może mieć zmiana naszej sytuacji finansowej, która w ciągu kilku lat mogła się znacznie polepszyć -  mamy wyższe zarobki, lepszą historię kredytową, to oznacza, że bank może nam zaproponować lepsze warunki kredytu.

Oto przykład:

Załóżmy, że kupiliśmy nieruchomość za 500 tys. zł na kredyt w wysokości 450 tys. zł  z wkładem 10%. Bank zaproponował oprocentowanie kredytu równe WIBOR + marża 2,7%. Dzisiaj nieruchomość jest warta 600. tys. zł, a kwota kredytu do spłaty wynosi 400 tys. zł, co powoduje, że moglibyśmy otrzymać kredyt z marżą 1,8%.

Rata startego kredytu wynosi dzisiaj ok. 2.700 zł, a po zmianie banku wynosiłaby ok. 2.450 zł.

Jak to zrobić?

1. Sprawdź kapitał kredytu oraz ilość rat pozostałych do spłaty.
2. Oceń aktualną wartość nieruchomości.
3. Sprawdź, czy płacisz dodatkowe ubezpieczenia (np. ubezpieczenie nieruchomości, ubezpieczenie na życie).
4. Poszukaj oferty nowego kredytu dla powyższych parametrów i zobacz, czy któryś bank zaproponuje lepsze warunki spłaty.

Czytaj także: Ranking kredytów hipotecznych luty 2022

 

5. Zmiana ubezpieczenia na życie

Są banki, które jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu wymagają, aby kredytobiorcy posiadali ubezpieczenie na życie. Inne banki „narzucają” klientom ubezpiecznie ze swojej oferty w zamian za niższe oprocentowanie.

Nie zawsze to się jednak opłaca.

Warto sprawdzić czy skorzystanie z ubezpieczenia za pośrednictwem banku będzie korzystne.

Przykład:

Bank X proponuje ubezpiecznie na życie, którego składka wynosi 35 zł miesięcznie na każde 100 tys. kredytu. Czyli jeśli mamy kredyt w wysokości 500 tys zł płacimy dodatkowo 35 zł x 5 = 175 zł miesięcznie do raty. W zamian za to oprocentowanie kredytu jest niższe o 0,2% niż w ofercie bez ubezpieczenia.

Rata kredytu z ubezpieczeniem wynosi 2.859 zł ( 2684 zł rata + 175 zł ubezpiecznie), a rata bez ubezpieczenia wynosi 2.745 zł, czyli 114 zł mniej.

A co z ubezpieczeniem?

Na rynku dostępnych jest wiele ofert ubezpieczenia na życie, które można dopasować do własnych potrzeb.

Mogę podpowiedzieć, że polisa na życie na 500 tys. dla osoby w wieku 30 lat to koszt ok. 60 zł miesięcznie, a w banku kosztuje 114 zł… ;)

 

6. Zmiana ubezpieczenia nieruchomości

Skoro już wiesz, że można zmienić ubezpieczenie na życie w umowie kredytowej to teraz pora na ubezpieczenie nieruchomości. Większość osób, które przechodziły przez proces zakupu nieruchomości i zaciągnięcia kredytu mogła czuć się przytłoczona ilości nowych informacji i rzeczy do załatwienia w tym czasie.

Jedną z nich był załatwienie ubezpieczenia nieruchomości, a doradca w banku tylko powiedział, że można podpisać dokument i bank zrobi to za nas? Tak było?:) Składka? Niewielka, za mieszkanie wartości 500 tys. ok. 50 zł miesięcznie, niedużo?

A sprawdzałeś, ile kosztowałaby własna polisa? Jeśli nie, to warto wiedzieć, że ok. 130 zł rocznie, czyli 10,83 zł miesięcznie. Ubezpieczając samemu nieruchomość możesz wydać 40 zł mniej miesięcznie, czyli 480 zł rocznie ( tj. ok. 80 litrów paliwa po 6 zł za darmo;) ).

 

7. Fundusz Wsparcia Kredytobiorców

Przyznam się, że do niedawna nie wiedziałem, że coś takiego istnieje. Jest to propozycja dla osób, które znajdą się w bardzo trudniej sytuacji finansowej i spełnią określone warunki, aby z takiej pomocy skorzystać.

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców przeznaczony jest dla osób, które są zobowiązane do spłaty rat kredytu mieszkaniowego znacznie obciążającego domowy budżet. Środki, którymi dysponuje Fundusz pochodzą z wpłat banków i są powiązane z ilością kredytów hipotecznych z zaległościami dłuższymi niż 90 dni. Uzyskanie pomocy możliwe jest po spełnieniu określonych w Ustawie warunków.

Wsparcie lub pożyczka na spłatę zadłużenia mogą być przyznane, jeżeli spełniony jest jeden z poniższych warunków:

1. w dniu złożenia wniosku co najmniej jeden z kredytobiorców posiada status bezrobotnego

2. kredytobiorca ponosi miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego w wysokości przekraczającej 50 proc. dochodów osiąganych miesięcznie przez jego gospodarstwo domowe

3. miesięczny dochód jego gospodarstwa domowego, pomniejszony o miesięczne koszty obsługi kredytu mieszkaniowego, nie przekracza:

  • w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – dwukrotności zwaloryzowanej zgodnie z przepisami ustawy o pomocy społecznej kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 1 tej ustawy (od 1 stycznia 2022 r. dwukrotność kwoty 776,00 zł, tj.  1.552,00 zł),

  • w przypadku gospodarstwa wieloosobowego –  iloczynu dwukrotności kwoty wskazanej w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o pomocy społecznej, zwaloryzowanej zgodnie z przepisami tej ustawy i liczby członków gospodarstwa domowego (od 1 stycznia 2022 r. dwukrotność kwoty 600,00 zł, tj. 1.200,00 zł na osobę).

W celu uzyskania pomocy wystarczy złożyć wniosek do banku, w którym masz kredyt mieszkaniowy. 

Zwrot wsparcia lub pożyczki rozpoczyna się po upływie 2 lat od wypłaty ostatniej raty wsparcia lub pożyczki. Jego kwotę dzieli się na 144 równe i nieoprocentowane raty. Jeśli bez opóźnienia spłacisz 100 rat, pozostałą część umarza się.

Więcej informacji o programie pomocy i możliwościach skorzystania znajdziesz TUTAJ.

 

PODSUMOWANIE

Mam nadzieję, że moje wskazówki będą dla Ciebie pomocne. Starałem się wyczerpać temat według mojej najlepszej wiedzy i doświadczenia. Oczywiście należy wziąć pod uwagę, że nie w każdej sytuacji powyższe rady da się wdrożyć, zależy to od indywidualnej oceny sytuacji każdego kredytobiorcy i warunków spłaty kredytu. 

Jeśli masz jakieś pytnia lub chcesz się podzielić swoimi doświadczeniami, zapraszam do kontaktu. Napisz na hello@jakubluszczyk.pl

https://jakubluszczyk.pl/#contact-formJakub Łuszczyk

Umów się na bezpłatną konsultację

* pola wymagane

Phinance S.A. / Equator I (2 piętro)
Al. Jerozolimskie 94
00-807 Warszawa

tel. 535 060 042
hello@jakubluszczyk.pl

Bądź na bieżąco